도시생태이론에 근거해 서울지역 유망지구

도시는 살아있는 유기체처럼 오랫동안 형성되고 발달되는 과정을 거치므로 그 생성과 확장 과정에서 공통점을 많이 가지고 있다. 도시가 동심원을 따라 개발되는 것은 서울뿐만 아니라 북경 등 현대 대도시들에서도 발견되는 공통점이다.

미국 도시생태학자 버제스(E. Burgess)는 1925년 도시가 중심지역으로부터 외부로 동심원을 이루며 확대되어 간다는 ‘동심원 이론’을 주장했다. CBD(Central Business District ; 중심업무지구)를 중심으로 CBD, 점이지대, 근로자 주택지, 중산층 주택지, 교외주택지로 동심원이 나란히 도시가 확장되어 간다는 원리다.

이 이론은 지금 서울의 확장과정에 적용, 분석해도 의미가 있다. 지도를 펼쳐보면 서울의 도심에서 3개의 링(ring ; 순환도로)으로 동심원을 형성하고 있다. 첫 번째 내부순환도로, 두 번째 외곽순환도로, 세 번째 제2외곽순환도로(예정)를 따라 확장 중이다.

특히 3개의 순환도로와 주요 교통축이 만나는 지역을 중심으로 개발이 진행되고 있는 것을 알 수 있다.  내부순환도로 안쪽은 더 이상 개발되거나 확장될 수 있는 부지가 거의 없다. 기존 형성된 구도심에 대한 재건축, 재개발을 중심으로 도시재생이 추진된다. ‘강남 재건축, 강북 재개발’이 대표적이다.

동심원을 따라 가장 주목 받고 있는 곳은 두 번째 링인 외곽순환도로에서의 접근성이 뛰어난 지역이다. 위례신도시, 미사강변도시, 마곡지구, 광명역세권 등 이들 지역 대부분은 수도권 부동산 열기를 이끌며 인기 주거지로 각광받는 지역이다.

삼송지구도 최근 개발이 본격화되면서 부동산 열기가 뜨거워지고 있다. 권역에 따라 차이점으로는, 강북 및 강서지역은 첫번째 링과 두번째 링 사이, 즉 내부순환도로와 외곽순환도로 사이의 광명, 마곡, 삼송지구가 집중적으로 개발되고 있다.

강남 및 강동지역은 두번째 링인 외곽순환도로와 세번째 링 제2외곽순환도로 사이 미사, 위례, 판교, 광교, 동탄 등에 집중되어 있다는 것이다. 이들 지역들은 기본적으로 도심 CBD 접근성을 갖추고 있고, 두 개의 순환도로망을 이용해 도심과 외곽 지역 교통망이 우수하다. 그리고 도심지역에 비해 친환경 저밀도 개발의 특성을 보인다.

그린벨트, 보금자리지구 등으로 묶여 있다가 개발되는 경우가 많고 청계산, 수락산, 도봉산, 북한산, 관악산 등 서울을 둘러싸고 있는 수려한 경관의 산들이 순환도로를 따라 있어 친환경 입지로 뛰어나다. 내부순환도로와 외곽순환도로 사이는 시간이 갈수록 그 입지가치가 더욱 커질 가능성이 높다.

전통적인 도시개발이론의 통섭적인 개념을 현대 도시에 적용하면 입지가치 분석이 가능할 수 있다. 도시가 생성되고 성장하는 과정을 분석하는 도시 생태학적 관점에서 전통적 이론을 되돌아 보고 적용해보면 도시 성장의 큰 흐름을 읽을 수 있기 때문이다.

현대의 부동산 시장은 여러 가지 변수가 작용하는 복합적인 행태를 띠고 있는데, 지금처럼 부동산 시장 변화 예측이 힘든 시기에는 전통적 이론을 적용해보는 것이 시장변화를 읽는데 의미가 있다.